주택임대차 신고제 — 30일 이내·과태료·확정일자 자동 (2026)

2025년 5월 31일로 계도기간이 끝나, 이제 전월세 신고를 안 하면 과태료가 실제로 부과됩니다. 기준일은 잔금일이 아니라 계약서 쓴 날로부터 30일이고, 신고하면 확정일자가 무료로 자동 붙습니다.

이 글에서 신고 대상·과태료·확정일자 혜택과 가장 많이 틀리는 기준일 착각까지 정리합니다.

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신고 대상 — 보증금 6천 초과·월세 30만 초과·30일 이내

• 대상 주택: 아파트·빌라·단독·다가구·주거용 오피스텔·고시원 등 사실상 모든 주거용
• 금액 기준: 임대보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과
• 기한: 계약 체결일로부터 30일 이내. 신규뿐 아니라 보증금·월세가 바뀐 갱신 계약도 대상(금액 변동 없는 묵시적 갱신은 제외)

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우리 동네는 대상인가 — 군 지역은 빠진다

전국 어디서나 신고해야 하는 것은 아닙니다. 신고 지역은 수도권 전역과 광역시, 세종시 등 시(市) 지역이고, 지방 도 지역의 군 단위는 제외됩니다. 같은 도 안에서도 시에 살면 대상, 군에 살면 대상이 아닌 셈이라 주소부터 확인해야 합니다.

금액으로도 한 번 더 걸러집니다. 보증금 6,000만 원 이하이면서 동시에 월세 30만 원 이하이면 신고 대상이 아닙니다. 둘 중 하나라도 넘으면 신고해야 한다는 뜻이라, 보증금 5,000만 원에 월세 35만 원인 계약도 대상입니다.

갱신 계약은 조금 다릅니다. 신규든 갱신이든 신고가 원칙이지만, 계약 금액에 변동이 없는 갱신은 신고 대상에서 빠집니다. 보증금이나 월세가 한 푼이라도 바뀌었다면 새로 신고해야 합니다.

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과태료 2~30만 + 거짓신고 100만 (계도기간 종료)

• 부과 시점: 2025년 6월 1일 이후 체결·미신고분부터 즉시
• 미신고·지연: 지연 일수·임대료 규모에 따라 2만~30만 원(상한이 100만→30만으로 인하)
• 거짓 신고(다운계약 등): 임대인·임차인 모두 최대 100만 원

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90일 늦으면 과태료 얼마? (계산)

가상 시나리오

• 경기 빌라 전세 1억 8,000만(신규), 계약·계약금 2/1, 입주 3/1, 신고 6/1

계산

• 기한은 계약일(2/1) + 30일 = 3/3까지 → 3/4~6/1 = 90일 지연
• 보증금 1억 초과~3억 구간, 3개월 미만 → 과태료 8만 원 (3개월 넘기면 16만으로 배증)

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계약일 기준 착각·다운계약서·갱신 변동 — 실수 3가지

1. 기준일을 잔금일·전입일로 착각

“아직 입주 안 했으니 여유 있다”는 오해가 가장 많습니다. 30일은 계약서 쓰고 계약금 보낸 날(계약 체결일)부터입니다. 이사 전이라도 30일 내 신고해야 합니다.

2. 다운계약서(거짓 신고)

세금 줄이려 금액을 낮춰 신고하면 최대 100만 원 거짓신고 과태료 + 확정일자 보호 금액도 가짜 금액으로 제한돼 보증금을 날릴 위험이 큽니다.

3. 갱신 시 변동 신고 누락

재계약에서 보증금·월세가 조금이라도 바뀌면 신규 합의로 보고 30일 내 변경 신고 필요. 누락 시 지연 과태료가 부과됩니다.

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어디서 어떻게 신고하나 — 계약서 한 장이면 끝난다

신고 창구는 두 곳입니다. 온라인은 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr), 오프라인은 주택 소재지 관할 주민센터입니다. 부동산 전자계약으로 계약을 맺었다면 그 시스템에서 신고까지 함께 처리됩니다.

핵심은 계약서를 첨부하면 임대인·임차인 중 한 사람이 단독으로 신고할 수 있다는 점입니다. 공동 의무이지만 상대방 도장을 받으러 다닐 필요가 없다는 뜻이라, 보통 보증금을 지켜야 하는 임차인이 먼저 처리합니다.

그리고 계약서를 첨부해 신고하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 수수료도 없습니다. 예전에는 주민센터에 가서 따로 받아야 했던 것이 신고 한 번으로 해결되므로, 이사 준비 중이라면 전입신고와 함께 묶어 처리하는 편이 가장 빠릅니다.

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자주 묻는 질문 — 전입신고 자동 여부·확정일자 무료·누가 신고

Q1. 임대차 신고하면 전입신고도 자동인가요? A1. 아닙니다. 별개입니다. 전입신고는 따로 해야 대항력이 생깁니다. (단 주민센터에서 전입신고하며 계약서 제출 시 동시 처리는 가능)

Q2. 확정일자가 무료로 자동 부여되나요? A2. 예. 계약서 스캔본 첨부해 신고하면 수수료 없이 확정일자가 자동 연동되고, 신고필증에서 확인됩니다.

Q3. 임대인·임차인 중 누가 신고하나요? A3. 공동 의무지만, 둘 중 한 명이 계약서 원본으로 신고하면 공동 신고로 간주됩니다. 보통 보증금을 지켜야 하는 임차인이 합니다.

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체크리스트

• 주택 임대차 계약서 원본(서명·날인, 고화질 스캔/촬영)
• (방문) 신분증 / (온라인) 공동·금융·간편인증
• (대리) 위임장·위임인 신분증 사본·대리인 신분증
• (해제·변경) 합의서 사본

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전월세 신고제는 이제 강하게 작동합니다. 미루면 과태료, 신고하면 무료 확정일자로 보증금 보호까지 됩니다. 계약했다면 30일 내 부동산거래관리시스템이나 관할 주민센터에서 신고하세요.